商品房买卖合同解释 商品房买卖合同正规版本

商品房买卖合同该如何解除？

可见，行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通

合同的解除，一般分为法定解除和约定解除，而也是如此，只要出现法定或者是约定的解除情况，当事人就可以解除该合同。那么，商品房买卖合同该如何解除呢？

商品房买卖合同解释 商品房买卖合同正规版本

商品房买卖合同解释 商品房买卖合同正规版本

合同的解除，一般分为法定解除和约定解除，而也是如此，只要出现法定或者是约定的解除情况，当事人就可以解除该合同。那么， 商品房买卖合同 该如何解除呢？

一、商品房买卖合同该如何解除？

《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》主要从实体上特别规定了解除商品房买卖合同的事由，对其解除程序则应根据我一、商品房买卖合同国合同法的规定处理。

知的程序。没有通知的，应该行使释明权，要求主张解除的一方及时向对方通知解除。问题是，通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由裁判。

二、怎么解除商品房买卖合同？

当事人应当在法律规定或者当事人合同有预约和本约之分，它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定未来订立一定合同的合同，简称预约;本约是为了履行预约合同而订立的合同。预约和本约具有不同的性质和法律效力，二者不能混淆。预约与本约有下列别：1、订约时间不同，“预约是谈判期间对未来事项的预先规划”。属前契约阶段合同，所承担的民事属缔约的过失范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。2、预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。3、签订预约合同的目的是订立本约，由于本约所约定的义务是合同义务则直接具备履行内容。由预约到本约的签订，双方当事人应当遵循诚实信用原则，将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。根据《商品房买卖合同解释》第5条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本条解释实际上将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定其名为预约实为本约。该条解释为了保护认购人即买受人的利益，即规定了预约转化为本约的条件，从而使认购人的权利保护变得“有法可依”。约定解除权行使期限内行使解除权，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

值得特别注意的是，《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条对 开发商 迟延交付 房屋 或 买房 人迟延支付房款的情形下解除合同的期限作出了特别规定。在上述迟延履行的情形下，经催告后违约当事人在三个月的合理期限内仍不履行，另一方当事人才享有合同解除权。而且，当事人享有解除权后在一定期限内不行使，则会丧失解除合同的权利：如果法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；不行使的，解除权消灭。

在实践中，引起商品房买卖合同解除的主要原因，也是最常见的原因就是当事人违约。而在违约的情况下会导致商品房买卖合同的解除，到 底商 品房买卖合同该如何解除呢？各位不妨从上文中进行了解。

购房合同注意什么事项

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

4、要将购房中附带的条件在购房合同中明确写清楚。

4、要将购房中附带的条件在购房合同中明确写清楚。

购房合同注意的事项有：关于房屋信息及产权、使用权方面的条款是否清晰；关于时间、价格、地点、不可抗拒力的条款是否准确；关于双方当事人的信息是否属实；关于售后物业管理和违约的条款是否明确等。

（11）解决相关事宜争议的方法；（一）当事人名称或者姓名和住所；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（十）办理产权登记有关事1、购房双方当事人姓名和地址；宜；

（十二）违约；

（十三）双方约定的其他事项。

商品房买受人在哪些情况下可以解除买卖合同

1、购房双方当事人姓名和地址；

法律主观（二）商品房基本状况；：

按照《解释》第九条第二项规定，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。 按照《解释》第十三条款规定，因 房屋质量问题 影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 按照《解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与 商品房买卖合同 约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理 合同没有约定 或者约定不明确的，面积误比超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。 按照《解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。

根据法律规定，有以下情况的，买方可以解除商品房买卖合同：1、房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;2、房屋质量问题影响正常居住使用的;3、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积的误比超出3%的;4、出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;5、商品房买卖合同约定或者法定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条款因房屋质量问题影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误比超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续（1）当事人名称或者姓名和住所；履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十五条款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

怎么认定商品房买卖预约合同是否具备合同的实质性要件

（13）法律客观：双方约定的其他事项。

法律主观：

《关于审理 商品房买卖 合同案件 适用法律若干问题的解释》(下因此，对于商品房买卖合同的当事人来说，要保留好催告对方的通知手续，在三个月内对方仍不履行的，另一方便可以解除合同了。同时违约一方当事人有权催告享有解除权的一方在合理期限内行使解除权，享有解除权的一方收到催告后应尽早通知是否解除合同，否则超过规定期限就会丧失解除权。称商品房买卖司法解释)第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备第16条规定的 商品房买卖合同 的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据民一庭的观点， 商品房认购 、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得 商品房销售 许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)。为保障交易安全，保护业益，促进签约，规定具备 合同实际履行 条件的预约合同，应当认定为本约合同。

商品房买卖合同司法解释新旧对比

（6）装饰、设备标准承（3）商品房的销售方式；诺根据《合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同，应当以通知的方式告知对方，商品房买卖合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求或者仲裁机构确认解除合同的效力。；

关于商品房买卖合同的相关法律法规

3、购房合同关于违约条款的内容；

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：法律主观：

（八）公共配套建筑的产权归属；

处理 房屋买卖合同 的法律依据主要是《城市房地产管理法》、《 土地管理法 》、《民法典》、《城市 房地产开发 经营管理条例》、《关于审理 买卖合同案 件适用法律若干问题的解释》等相关规定。

《商品房销售管理办法》第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约； （十三）双方约定的其他事项。

《商品房买卖合同解释》的第8，9，14条是什么？

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿：

《商品房买卖合同解释》的第8，9，14条都是关于商品房买卖合同不能履行或出现争议的解决方法的具体解释。具体为：1、第八条，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。2、第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利引用法规：《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚商品房预售许可证明。(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为补偿安置房屋的事实。3、第十四条，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误比在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。(二)面积误比超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为补偿安置房屋的事实。第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。积大于合同约定面积的，面积误比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释

（9）面积异的处理方式；

条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约。第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

法律依据：《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》

被人请求解除补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚商品房预售许可证明；

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条 因房屋质量问题影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

（二）面积误比超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

商品房买卖合同适用什么法规

（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式法律分析：认购协议不是商品房买卖合同。商品房认购协议是在开发商与购房者签订正式的《商品房预售合同》之前针对房屋认购事宜而签订的一份协议。一般情况下，《商品房预售合同》被房管局监证后，认购协议失效。我们认为认购协议只是一个“定金协议”。、付款时间；

商品房买卖合同适用《中华民法典》、《中华城市房地产管理法》《院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》等法律文件。法律依据：《中华民法典》 第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华城市房地产管理法》 第二条 在中华城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。《院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》 条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《商品房销售管理办法》 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

2、购房合同中关于房屋面积、价格和数量的具体内容；