开发商的房价是谁定价 开发商的价格

房价到底谁说了算？

伙伴们，大家好。

开发商的房价是谁定价 开发商的价格

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开发商的房价是谁定价 开发商的价格

近，楼市有两件事，讨论的非常热闹。

一件是昆山两楼盘因为大幅度降价促销被通报处罚了；

还有一件事情是两个监管部门要求房产中介合理降费。

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我们先来说件事：

头部房企降价卖房结果被点名批评恶意降价。

这件事说的是近昆山市住建发布了一份，把房地产商给通报处罚了；

理由是擅自大幅度降价销售，扰乱市场秩序、造成的不稳定；

于是要求地产商立即整改并且关闭网签，还要把这种不良行为记入到年度的诚信档案……

这一记记猛拳，直接把地产商给打蒙了。

为什么会挨打呢？

因为五一期间昆山有两个楼盘降价太猛了。

比如万科的房子，原本是160万的房子结果直接是给降了，这都相当于是8折了，还要白送个车位；

另外一个楼盘降了50多万，就喊出跳楼大甩卖了……

昆山一看这阵势直接被吓到了，要是都学这两个楼盘搞促销的话，当地楼市还不得闹踩踏。

于是就恨恨地收拾了这两个“恶意降价”的开发商。

不过昆山的这种行为也引发了很多人的不理解：

为什么涨价的时候，也没见啥处罚，好不容易盼着开发商降价了，却立马跳出来制止。

这是要闹哪样呢？

房企降价被罚，那房价到底谁说了算？

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其实，这件事不需要夹杂过多的情绪。

如果了解这件事的本质，你也不会对昆山住建局的行为感到惊讶。

比如很多伙伴会好奇，之前很多二手房打7折出手的也不少。

为什么这些二手业主不会被批为扰乱市场？

新房，和二手房有什么区别？

其实问题的关键，就是在于新房连接的是土地市场。

开发商如果随意降价，扰乱的不仅是商品房市场；

背后连带着的是土拍，这关系到地方的口袋。

所以这么一分析昆山市住建局作出这一处罚并非没有道理。

住房是属于固定资产，它不同于一般的商品，中间牵涉的利益太多了。

如果房价一旦下跌，不仅会让很多人的资产缩水；

同时也可能会影响到土地的价格，甚至还会影响到城市经济。

所以很多城市都会出台Z策来限制房价下跌。

光是近一年多的时间，就已经有超20个市（县）出台Z策，限制商品房成交价格下跌的幅度。

从2021年来已经有昆明、唐山、沈阳、徐州等至少20个城市都出台了限跌令；

给房价设置了跌停板，只能降价10%~15%。

所以当下的趋势已经非常明显了：

稳房价，保J楼，一切都要稳住！

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但其实很多房子的降价，也是因为扛不住了。

的数据4月份50个重点城市新房成交面积环比是下滑了27%，打破了3月以来的回暖趋势。

你看二手房的话，从2021年开始几乎每个月调价房源当中8成是降价。

今年4月份涨价只有百分之十几，降价百分之八十几。

而这起中被处罚的两家开发商之所以降价，无非也是因为房子不好卖，想快速清盘去回笼资金；

应该既不是想恶意降价去打压竞争对手，也大概率没有低于成本销售，是符合市场规律的；

而Z府强制出手限制降价，且不说是否合理，首先房企和购房者恐怕都不乐意。

如果房子因此卖不出去，房企拿不到资金恐怕才会扰乱市场秩序，更不用说无数围观群众也不乐意、不理解。

住房关乎民生很多人，苦高房价久矣，迫切希望房价稳住，甚至适度下降。

而昆山这一让大家看清了：

不是房企不愿降、不想降、不能降，而是有一双无形的手在后边把控……

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接下来我们再来说说另一件事，近大家都在讨论的中介合理降费的问题。

其中有三点，对于规范目前的中介行业，确实会有不小的作用：

1、全面在市县推进经济从业人员实名登记；

2、合理降低住房买卖和租赁经济用，鼓励按成交价格越高、率越低原则进行分档定价。

3、未经同意，房地产经济机构和从业人员不可以收集个人信息和房屋状况信息，不可以发送商业性短信息或拨打商业电话。

只是，这项意见为什么现在才出现？

去年以来，各种大招频出：

降首付比例、降利率、降税费、减少赎楼费等等，现在连中介费，都想着帮你省点下来。

难道只是为了中介费吗？

我想也不全是，另外一层意思其实也很明显：

其实还是为了减少交易成本，增加房子的流动性。

回看过去的调整节奏，大家应该能发现：

几乎每次调控收紧，方式都是增加买卖房产中间的交易成本，每次调控放松，方式都是减少中间交易成本。

只是，尴尬的是，现在的市场，不仅仅只是中间交易成本的问题。

其实大家不是因为中介费贵而不买房；

而是突然发现，自己手里的房子好像没人买了，或者突然手里的收入没以前多了。

病症其实不在中间的交易成本上，而是在大家的收入、信心和预期上。

……

以后每天早上7：30，我都会对前一天的财经热点、经济政策和股市、房市做分析解读，让每个伙伴都可以看懂宏观趋势，把握投资趋势。

楼房价格是如何确定的

很多朋友在买房时都会发现，同一城市同一区域，不同小区的房价也有很大的别，而即便是同一小区，不同楼层的房价也是不一样的，那么这样的楼房价格是如何确定的呢?接下来为大家介绍开发商楼盘定价的秘密。

房价大致可分为四大部分：

1、土价成本：就是开发商拿地的价格，是300万一亩还是400万，当然有些地块有附加条件;

2、建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施工、绿化等。甚至大到市政费、四源费、用电权费、天然气、电信等也可折算在建安装费里;

3、开发商经营费用：包括办公管理费、销售经营费及融资利息等;

4、开发商经营利润。

那房地产开发商是到底如何定价的呢?1、成本加成法(开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格)

开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商根据这些来确定房价的基础。

2、市场比较法(以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格)

这是市场上使用多也符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标(如绿化、小区配套、朝向、房型设计等)，与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格都会在一个相不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格异往往反映了个案空间的特殊性。

在确定了楼盘的基本价之后，开发商会根据每一幢楼确定一个基本价，能看江的肯定比看山的要贵，不能看出去的肯定比能看出去的便宜。安静的肯定比吵闹的贵，根据楼幢基本价格后在确定每层的价格，楼层的高度能看得远，那一定会更贵。就是房号朝向和户型设计这些，小户型少好好卖价格要贵，大户型资金总量大，可适当低些，就形成了每一套房不同的价格。

卖房如何定价房地产开发商是如何定价的？

想要卖房子，首要要对房子进行制定价格，然后制定一个合理又能赚的房价。房价要怎样定呢?跟开发商学习怎样定房价必定不会错。接下来小编就为大家分享开发商是怎样定房价的以及房价是由构成要素的，咱们一起来看一下吧。

一、房价的构成是什么?

决议产品房报价要素许多，其间主要的是土地费用和安顿费用、房子开发费用、市政公用设备费用以及各种税费和开发商的赢利。

一般来说，建房本钱中土地费用约占20%，安顿费用约占10%～20%，房子建筑安装费用约占20%～30%，市政设备费用占10%左右，各项税费约占20%。在此基础上，还要加上20%左右的开发商赢利，从而构成产品房的报价。一些大城市市中心的高房价还来源于高昂的征地安顿费用。同时一些开发商的高额赢利也是造成高房价因素之一。

整体来说，房价大致可分为四大有些：

1、土价本钱：包含土地出让金以及有关费用，如市郊的耕地抵偿、劳动力安顿、城区的周转费等;

2、建筑安装费：如规划、投标、监理、资料施工等。广义地可包含前期工程费、基础设备费(七通一平费)，乃至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里;

3、开发商运营费用：包含工作管理费、销售运营费及融资利息等;

4、开发商运营赢利。

二、房地产开发商是怎么定价的?

1、本钱加成法(开发本钱加赢利分摊到单位建筑面积上断定报价)

开发商开发物业当然不能疏忽其根本本钱，缔造之前的本钱预算在很大程度上影响终究销报报价。缔造本钱含土地运用费、公共设备配套费、建筑资料和人工费以及多种有关税费等，这些均为硬性本钱，不太可能防止，开发商一般在本钱的基础上加以恰当的赢利来断定房价。

2、商场对比法(以周边商场同类型物业作参考，定出一个适宜报价)

这是商场上运用多也契合商场做法规矩的定价办法。反过来，也为购房者判别房价高低供给了一种办法。整体商场影响区域商场，经过自身物业的有关目标(如美化、小区配套、朝向、房型规划等)，与周边有关物业目标进行比照，得出两边在物业的好坏对比，再相应定出一个报价。因而，同一区域物业的报价都会在一个相不多的范围内。区域报价影响着个案的报价，个案的报价区别往往反映了个案空间的特殊性。

看完上文介绍，你是不是对房子定价窍门有了更多知道?期望以上介绍能为你供给实际的协助

房价是由开发商自己随便定价的吗

房价肯定不是由开发商自己随便定价的。

1、如果有的开发商低价恶意竞争或者所有开发商集体哄抬房价，是会导致经济失衡的。

2、在经济体系中起着宏观调控作用，所以会保持房价的稳定性。

3、房价的高低是经过评估的，不同的地区例如一线城市肯定要比四线城市的房价高，同一个城市的市区和郊区也会有非常大的区别。

4、另外同一个小区不同的楼层，受光程度，交通位置等也会导致房价有别。

开发商有权自主定价吗？

首先，需要明确一点：我国并没有明文规定禁止开发商降低房价。开发商有权自主定价，但是在市场经济下，房价是由市场需求与供给决定的，如果开发商非法降价，实际上是在违反市场规律，造成不良后果。

那么，为什么会有人担心开发商非法降价呢？一方面是因为房地产是我国经济的重要支柱产业，对于稳定经济增长、保持稳定具有重要意义。另一方面是因为房价涉及到的根本利益，如果价格波动过大会可能对居民的生活产生较大冲击。

为了避免开发商非法降价带来的不良后果，我国有相关法律法规进行规范。比如，《中华房屋买卖合同法》中规定：开发商不得从事任何有损于居民利益的行为，包括虚宣传、低价销售等。如果开发商非法降价，可能会对其他开发商、楼市生态造成影响，引发市场不稳定，导致经济损失，所以被视为违法行为。

简而言之，我国并没有禁止开发商降低房价，但是如若非法降价，开发商将会被相关法律法规约束，可能会受到处罚，同时也会对市场经济带来不良影响。